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最高院裁判观点：公司法定代表人未经股东会决议而代表公司作为担保人签订以《商品房买卖合同》为表现形式的非典型担保合同有效
【裁判要旨】1.债权人与债务人（担保人）在《借款合同》还款期限届满前签订《商品房预售合同》的真实目的是为借款提供担保。债务人（担保人）虽未向债权人转移房屋所有权，但该预售合同具有担保功能。双方间构成让与担保关系。2.虽然双方签订《商品房预售合同》时，债务人（担保人）未取得商品房预售许可，但考虑该预售合同的真实目的，以及债务人（担保人）此后已取得预售许可的事实，不宜以订立合同时未取得预售许可为由认定该预售合同无效。3.非典型担保的表现形式为双方签订《商品房预售合同》，是否适用《公司法》第十六条的规定尚未明确。法院基于维护交易安全和交易效率的考虑，认定作为该担保形式的《商品房预售合同》有效并无明显不当。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：岑巩县德意房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州岑巩县新兴舞水路。
法定代表人：胡克，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王世明，贵州民族律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨竣杰，男，1985年5月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：耿斌，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭庆，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。
被申请人（一审第三人）：余军，男，1971年5月24日出生，东乡族，住贵州省凯里市。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：余春芳，女，1965年1月30日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：杨永洪，男，1964年11月11日出生，侗族，住湖南省怀化市鹤城区。
一审被告：余春仙，女，1963年1月25日出生，苗族，住贵州省凯里市。
再审申请人岑巩县德意房地产开发有限责任公司（以下简称德意公司）与被申请人杨竣杰、余军、余春芳、杨永洪，一审被告余春仙民间借贷及担保合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2017）黔民终1026号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
德意公司申请再审称，一、德意公司未将案涉房屋所有权转移给杨竣杰，双方之间不构成让与担保关系。二、案涉《借款合同》约定出借款项用于德意公司，但杨竣杰将借款付至余军名下并由余军个人使用。杨竣杰与余军恶意串通，损害德意公司及其他股东利益。德意公司系受欺诈而签订《商品房预售合同》。余军作为德意公司时任的法定代表人及实际控制人，以德意公司名义向杨竣杰提供担保未经德意公司股东会决议，违反法律规定。德意公司签订《商品房预售合同》时，未取得商品房预售许可证。因此，案涉《商品房预售合同》系无效合同，德意公司不应承担担保责任。三、《商品房预售合同》签订于2014年8月27日，杨竣杰于2015年8月20日主张权利，超出德意公司的担保期间及诉讼时效。四、案涉房屋未办理抵押登记且已出售于善意第三人并办理过户登记。德意公司事实上无法承担担保责任。五、德意公司不是直接责任人，二审判决其承担诉讼费83578元适用法律错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十三项规定申请再审。
杨竣杰提交意见称，一、德意公司签订案涉《商品房预售合同》时已办理商品房预售许可证，该合同真实有效。德意公司与杨竣杰之间构成让与担保关系。二、杨竣杰已履行借款合同中的出借义务，德意公司为该借款提供担保无需经股东会决议。三、德意公司在诉讼过程中以明显不合理的低价出售案涉商品房，逃避担保责任，损害杨竣杰合法权益。四、原审审理过程中不存在违反法定程序情形，判令德意公司承担担保责任并无不当。故请求驳回德意公司的再审申请。
余春芳、杨永洪提交意见称，一、德意公司和杨竣杰之间构成让与担保法律关系。二、《商品房预售合同》合法有效，德意公司应承担担保责任。三、德意公司一、二审中未提出诉讼时效抗辩主张。对其在再审审查阶段提出该主张不应支持。四、德意公司明知案涉房屋是担保资产而恶意处置妨碍诉讼，应赔偿由此产生的损失。五、二审判决对各方当事人诉讼费用负担份额划分正确。故请求驳回德意公司的再审申请。
本院经审查认为，本案再审审查的重点是德意公司应否对案涉借款承担担保责任。
德意公司主张案涉房屋所有权未转移至杨竣杰名下，双方之间不构成让与担保关系。本院认为，让与担保是我国现行法律未明确规定而在经济活动中广泛存在的一种非典型担保。杨竣杰与德意公司在《借款合同》还款期限届满前签订《商品房预售合同》，约定杨竣杰向德意公司购买案涉房屋，但杨竣杰并未实际支付购房款。杨竣杰、德意公司、余军均认可签订该《商品房预售合同》的真实目的不是买卖房屋，而是为《借款合同》提供担保。德意公司虽未向杨竣杰转移案涉房屋所有权，但该《商品房预售合同》具有担保功能。杨竣杰和德意公司之间构成让与担保关系。
德意公司主张《借款合同》约定出借款项用于德意公司，但杨竣杰将借款付至余军名下并由余军个人使用，德意公司系受余军、杨竣杰欺诈而签订《商品房预售合同》，该合同属无效合同。本院认为，《商品房预售合同》由德意公司时任法定代表人余军代表德意公司签订，且加盖德意公司印章，依法对德意公司发生效力。该合同未将出借款项用于德意公司作为《商品房预售合同》担保《借款合同》履行的条件。德意公司该项主张依据不足，不予支持。
德意公司主张其签订《商品房预售合同》时未取得商品房预售许可，该合同为无效合同。本院认为，商品房预售许可制度主要规制一般商品房预售合同，即房地产开发企业向买受人出售尚未建成的房屋并转移房屋所有权、买受人支付价款的合同，主要目的是维护房地产开发秩序及商品房买卖交易安全、保障购房者利益。案涉《商品房预售合同》形式上是商品房买卖关系，实质上是《借款合同》的担保。杨竣杰签订《商品房预售合同》不是为了取得房屋所有权，德意公司亦非为出卖房屋。故考虑该《商品房预售合同》的真实目的，以及岑巩县住房和城乡建设局于2016年6月28日向德意公司颁发案涉房地产开发项目商品房预售许可证，不宜以德意公司订立合同时未取得商品房预售许可为由认定《商品房预售合同》无效，对德意公司该项主张不予支持。
德意公司主张余军以德意公司名义签订《商品房预售合同》为其个人债务提供担保，未经公司股东会决议，违反法律规定。本院认为，本案所涉系非典型担保，表现形式为《商品房预售合同》，是否适用《公司法》第十六条的规定尚未明确。二审判决基于维护交易安全和交易效率的考虑，认定作为该担保形式的《商品房预售合同》有效并无明显不当，德意公司该项主张不能成立。
德意公司主张案涉房屋未办理抵押登记且已出售于第三人，无法实现担保目的。本院认为，当事人完成让与担保财产权利变动的公示，形式上将担保财产权利转移至债权人名下，则该担保具有物权效力；否则，让与担保合同虽然生效，但债务人不履行债务时，债权人只能要求就担保财产变价款受偿，不能对抗合法取得该财产的权利人，亦无优先受偿效力。《商品房预售合同》签订后，德意公司未向杨竣杰转移案涉房屋所有权，该合同仅作为债权性质的担保，杨竣杰对该房屋变价款不能优先受偿，亦不能对抗已依法取得该房屋权利的其他主体。二审判决参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条相关规定，判令杨竣杰在余军等人不履行借款债务时可申请强制执行案涉房屋。该处理并无不当。
德意公司主张杨竣杰行使担保权利时已超出担保期间及诉讼时效期间。本院认为，德意公司就案涉房屋签订《商品房预售合同》向杨竣杰提供让与担保，可参照适用有关不动产抵押权行使期间的法律规定。《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”杨竣杰起诉主张担保权利时未超出《借款合同》诉讼时效期间。德意公司依法应承担相应担保责任，原审判决根据各方当事人胜诉比例判令德意公司负担部分案件受理费用，适用法律正确。德意公司该项主张依据不足，不予支持。
综上，德意公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十三项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回岑巩县德意房地产开发有限责任公司的再审申请。
审 判 长 葛洪涛
审 判 员 马成波
审 判 员 马 岚
二〇二〇年五月二十二日
法 官 助 理 谢胜文
书 记 员 李蕴娇
最高院裁判观点：公司为借款提供担保的，债权人应审查公司股东会决议，否则公司不承担担保责任
最高院新观点：未经股东会或董事会决议的公司担保，未必对公司发生效力
最高院：担保行为非法定代表人所能单独决定的事项，须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源
人民法院报：持公司三分之二以上表决权的股东签字同意担保的效力
最高院：公司为股东或实际控制人提供担保须经股东(大)会决议的规定是内部控制程序，不能据此认定对外签订的担保合同无效